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开发商最受打击,房地产低迷难扭转

2019-09-24 12:17

香港3月8日 - 投行野村发表报告称,该行根据23家中国内地上市开发商的数据统计,今年首两个月的住房销售同比下跌20.7%,扭转了去年第四季的增长势头,这预示国家统计局下周发布的住房销售数据将大幅收缩;虽然一线城市销售见复苏苗头,惟整体市场仍未脱离冬天。

香港11月8日 - 投行野村发表研究报告称,中国企业离岸美元债的还款压力正在增加,预期自今年第四季至2020年末,平均每季到期的金额达333亿美元;随着还款压力增加而新债发行减少,预计净融资额将在第四季度及往后几个季度大幅下挫,当中开发商将最受打击。

香港2月20日 - 投行野村发表报告称,市场对中国可能快将推出新一轮刺激经济措施的预期过分乐观,该行相信这一波的力度将不及2014年时所推的措施,而房地产市场低迷亦不会因此扭转。

该行并预期,现时的房地产下行周期将会较此前的周期持续更长时间,且收缩程度更大,主要因抵押补充贷款计划造成较大的扭曲。

野村表示,在本地需求疲弱、信贷违约增加、人民币贬值及美联储升息的背景下,离岸美元债再次面对更大的压力。离岸美元债净融资额下降可能令资本流入更少、减少在岸信贷供给、外汇储备下跌、增加人民币贬值压力,最终令经济承受更大的下行压力。

该行经济团队预期中国将于2019年春天后出台新一轮刺激措施,但报告称,现时房地产库存处于健康水平,且北京当局坚决控制房价。该行预测今年库存量将升至25个月,但较2014年时30个月的库存量为低。

至于2019年政府工作报告中没有再提及“房子是用来住的,不是用来炒的”,而是提出“坚持以中心城市引领城市群发展”,野村报告认为,这项对住房及城市化的特别表述,为未来数月放宽主要城市房地产调控措施提供更大的回旋余地。

报告估计离岸美元债未偿还余额将由今年第二季度的7,246亿美元上升至第三季度的7,510亿美元,较2015年末增加逾一倍。未偿还余额按年增速则由第二季的32.7%放缓至第三季的26.6%(2015-17年平均为36.5%)。

此外,野村推算中国现时已有足够的住房存量,届2020年估计平均每个家庭拥有1.16个住宅单位(一、二及三线城市每家庭平均拥有0.64个、1.18个及1.24个)。报告指,按其他国家的经验,当每家庭平均拥有住宅比例达1.1个单位后,新屋市场增长将会放慢。

野村报告称,按国家统计局的数字,一线城市新房销售自2017年3月触低后开始持续复苏,并自去年第三季转为正增长;而根据CREIS(中国房地产指数系统)收集的数据,今年1-2月一线城市新房销售按年增长由去年第四季的5.4%扩大至17.1%,显示第一季的增长动力加大。

发行量方面则由第二季的534亿美元降至第三季的374亿美元(去年每季平均发行量为611亿美元),部分原因为受到违约及利息上升影响。

报告称,一、二线城市将会是政策宽松措施的主要受益者,预期今年这些城市的新屋销售额将按年增长9%,而较低等级城市的新屋销售额则将按年下跌13%;在销售量方面,预计一、二线城市按年升4%,而较低等级城市则按年减少8%。

但该行认为,一线城市住房销售的复苏主要因为去年同比基数较低所致,另一部分原因则为受到股市上升带动。市场进一步复苏将会较为有限,因包括限价、限购等长效机制仍然存在。

报告指出,第三季离岸美元债净融资额由第二季的215亿美元轻微上升至264亿美元。但展望未来,随着还款压力于第四季起增加而新债发行减少,预计净融资额将会下跌,其中房地产板块因受到调控措施、新屋销售增长减慢、在岸融资难度增加、及住房负担能力减弱等多种因素拖累,其离岸债的发行将受到打击。

野村表示,预计今年首季将是内地房地产商债务再融资压力最大的时候,估计整个板块的未偿债务达2,020亿美元,第三季将降至1,740亿美元。在一众该行追踪的上市开发商中,广州富力和新城发展的债券还款压力最重。

报告称,虽然一线城市可能复苏,但整体全国的住房销售疲弱,因此相信销售萎缩将继续由非一线城市所主导。

野村并预期,来自离岸美元债的信贷流入对GDP的贡献未来将会减少(2015-16年贡献GDP约0.5个百分点,2017年贡献约0.7个百分点),且预期未来几个季度离岸美元债净融资额将进一步降至接近零。

记者 梁慧仪;审校 张喜良

此外,报告认为,北京方面对房地产相关的金融风险依然谨慎,去年12月国家发改委发布通知,支持信用优良的企业包括房企发债,但资金不能用于商业地产项目。报告相信,此举表明北京当局对房地产信贷及流动性风险的忧虑增加,并可能在一定程度上帮助开发商纾缓财务紧张状况,但不大可能令房地产投资出现回升,因大城市的调控措施未有松绑。

此外,假如北京决定减少对抵押补充贷款的承诺,小型开发商的离岸债将面临更大的冲击;即使这情况不会发生,但从近期新屋销售增速减慢,在内地低端城市的房地产荣景亦可能快将结束。

野村表示,内地开发商境内外债券的还款压力正在增加。今年1-2月开发商境内发债保持稳定,平均每月541亿元人民币,而去年每月平均为547亿元。不过,平均每月到期偿还的境内债券规模将由去年的197亿元,分别上升至今、明两年的409亿及462亿元。

记者 梁慧仪;审校 张喜良

境外债券方面,内地开发商发行的美元债规模由去12月的58亿美元,升至今年1月的103亿美元,2月份亦保持强劲,达89亿美元。尽管还款压力较大,但通过发行离岸美元债,有助于开发商这几个月维持大致稳定的净融资。报告估计,开发商离岸美元债平均每月到期规模,将由去年的21亿美元升至今、明两年分别26亿及31亿美元。

国家统计局将于下周四公布最新的房地产开发及销售情况月度报告。

记者 梁慧仪;审校 张喜良

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